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Stand: November 2026. Erben und Erbengemeinschaften in Osterholz-Scharmbeck stehen nach einem Erbfall vor einer Frage, die vieles andere bestimmt: Was ist die Immobilie wert? Dasselbe gilt für Angehörige, die eine pflegebedürftige Person bei der Vorbereitung auf einen Heimeinzug begleiten. Der Immobilienwert beeinflusst, ob Erbschaftsteuer anfällt, wie eine Erbengemeinschaft fair aufzuteilen ist und welche Spielräume beim Verkauf bestehen. Dieser Beitrag erklärt, was bei der Ermittlung des Verkehrswerts gilt, welche Rechte Erben haben und was in der Region zu beachten ist.
Mit dem Erbfall beginnt eine Frist: Erben sind nach § 30 ErbStG verpflichtet, den Erwerb von Todes wegen innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis beim zuständigen Finanzamt anzuzeigen. Diese Anzeigepflicht gilt auch dann, wenn noch kein Erbschein ausgestellt ist, und auch dann, wenn voraussichtlich keine Erbschaftsteuer anfällt. Das Finanzamt stellt daraufhin einen Grundbesitzwert fest; gegen den Bescheid läuft nach Bekanntgabe eine Einspruchsfrist. Wer zu diesem Zeitpunkt noch keine eigene Bewertung in Auftrag gegeben hat, verliert die einfachste Möglichkeit, einen zu hohen Ansatz zu korrigieren. Eine qualifizierte Bewertung braucht Zeit; die Frist läuft trotzdem.
Auch für Angehörige, die einen Elternteil beim Einzug in ein Pflegeheim begleiten, ist der Immobilienwert ein früh relevanter Faktor. Werden Pflegekosten ganz oder teilweise über Sozialhilfe mitfinanziert, zieht das Sozialamt das gesamte verwertbare Vermögen in seine Prüfung ein — dazu gehört die Immobilie. Eine nachvollziehbare, belegte Wertermittlung ist dabei eine wichtige Grundlage für die Klärung der Vermögensverhältnisse.
Für eine erste Einschätzung können Sie den Nachlasswert-Rechner auf dieser Website nutzen.
Der Begriff Verkehrswert ist in § 194 BauGB gesetzlich definiert: Er entspricht dem Preis, der zum Bewertungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre — ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse. Es ist der Marktpreis. Dieser Wert ist nicht dasselbe wie der Versicherungswert, der die Wiederherstellungskosten des Gebäudes abdeckt, und er ist nicht dasselbe wie der steuerliche Grundbesitzwert, den das Finanzamt für die Erbschaftsteuer berechnet.
Das Finanzamt wendet standardisierte Verfahren an: Bei bebauten Grundstücken kommen je nach Immobilientyp das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren oder das Sachwertverfahren zum Einsatz (§ 182 BewG). Diese Verfahren arbeiten mit Vergleichs- und Erfahrungswerten und beziehen den tatsächlichen Zustand der einzelnen Immobilie nicht aus eigener Anschauung ein. Der steuerlich angesetzte Wert kann daher vom tatsächlichen Marktpreis abweichen.
Das Bewertungsgesetz räumt Erben jedoch das Recht ein, einen niedrigeren gemeinen Wert gegenüber dem Finanzamt nachzuweisen (§ 198 BewG). Liegt ein qualifiziertes Gutachten unter dem vom Finanzamt festgestellten Wert, muss die Behörde den niedrigeren Wert ansetzen — mit entsprechend geringerer Steuer. Als Nachweis anerkannt werden Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses für Grundstückswerte sowie Gutachten von Sachverständigen, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle bestellt oder zertifiziert worden sind. Als Nachweis genügt nach § 198 Abs. 3 BewG auch ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag für das zu bewertende Grundstück erzielter Kaufpreis, wenn sich die maßgeblichen Verhältnisse gegenüber dem Bewertungsstichtag nicht geändert haben. Eine einfache Markteinschätzung genügt für diesen Nachweis nicht. Ob ein Vollgutachten wirtschaftlich sinnvoll ist, hängt von der Differenz zwischen Finanzamtswert und voraussichtlichem Verkehrswert ab — das ist eine steuerrechtliche Frage, die ein Steuerberater beurteilen sollte.
Fordern Sie bei Haake Immobilien eine kostenlose Markteinschätzung an, um einen ersten Anhaltspunkt für den Marktwert der Immobilie zu erhalten. Eine Markteinschätzung ist keine gutachterliche Bewertung nach § 198 BewG, aber sie zeigt, ob der Wertunterschied groß genug erscheint, um die Beauftragung eines Sachverständigen zu prüfen.
Osterholz-Scharmbeck liegt im Landkreis Osterholz im Norden Niedersachsens. Das Stadtgebiet umfasst sowohl innerstädtische Lagen als auch Ortsteile unterschiedlichen Charakters — von dichter bebauten Wohngebieten bis zu ländlich geprägten Randlagen. Die Lage innerhalb des Stadtgebiets beeinflusst den Wert einer Immobilie; eine pauschale Schätzung anhand von Mittelwerten bildet die individuellen Unterschiede nicht ab.
Für die Bewertung von Grund und Boden werden in Niedersachsen Bodenrichtwerte durch den zuständigen Gutachterausschuss für Grundstückswerte festgestellt; diese sind öffentlich zugänglich. Die Grundsteuer für Grundstücke in Osterholz-Scharmbeck wird nach dem Flächen-Lage-Modell des Niedersächsischen Grundsteuergesetzes berechnet. Der Hebesatz für die Grundsteuer B beträgt ab 2026 615 v. H. (Satzung über die Festsetzung der Realsteuerhebesätze der Stadt Osterholz-Scharmbeck vom 18. Dezember 2025).
Neben der Lage beeinflussen den Verkehrswert einer Nachlassimmobilie auch der bauliche Zustand, bestehende Mietverhältnisse, eingetragene Rechte wie Wohnrechte oder Grundschulden sowie der energetische Zustand des Gebäudes. Ein Sachverständiger, der den lokalen Markt kennt, bildet diese Faktoren belastbar ab.
Hinterlässt der Erblasser mehrere Erben, bilden diese eine Erbengemeinschaft. Verfügungen über die Nachlassimmobilie — also Verkauf, Belastung oder Übertragung — können die Miterben nur gemeinschaftlich vornehmen (§ 2040 Abs. 1 BGB). Ohne die Zustimmung aller Miterben ist kein Verkauf möglich.
Jeder Miterbe kann nach § 2042 BGB die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft verlangen. Ist eine einvernehmliche Lösung nicht möglich, kann als letztes Mittel die Teilungsversteigerung beantragt werden (§ 180 ZVG). Das zuständige Amtsgericht holt in diesem Verfahren zwingend ein Verkehrswertgutachten ein, das als Grundlage für das Mindestgebot dient. Die Möglichkeiten der Vermarktung sind im Versteigerungsverfahren eingeschränkter als bei einem geplanten Freihandverkauf. Ein frühzeitig ermittelter, von allen akzeptierter Verkehrswert schafft die Grundlage für eine einvernehmliche Lösung — durch Übernahme gegen Auszahlung der übrigen Miterben oder durch einen gemeinsam geplanten Verkauf.
Mit dem Tod des Eigentümers geht die Immobilie kraft Gesetzes auf die Erben über; das Grundbuch wird dadurch zunächst unrichtig. Erben können die Immobilie verkaufen, ohne zuvor selbst im Grundbuch eingetragen zu sein. Sie müssen ihr Erbrecht jedoch gegenüber dem Grundbuchamt nachweisen — durch einen Erbschein oder ein Europäisches Nachlasszeugnis, in bestimmten Fällen auch durch ein notarielles Testament oder einen Erbvertrag mit Eröffnungsniederschrift (§ 35 GBO). Ein handschriftliches Testament genügt hierfür nicht. Die Grundbuchberichtigung aufgrund eines Erbfalls ist für eine begrenzte Zeit gebührenfrei; danach fallen Gebühren an. Ein Notar ist der geeignete Ansprechpartner für die Einzelheiten.
Wenn Sie wissen möchten, welche Schritte als nächstes sinnvoll sind, nehmen Sie Kontakt mit Haake Immobilien auf.
Nein. Erben können eine geerbte Immobilie verkaufen, ohne zuvor selbst im Grundbuch eingetragen zu sein. Ihr Erbrecht müssen sie durch geeignete Urkunden nachweisen (§ 35 GBO). Die Grundbuchberichtigung ist zwar geboten, aber nicht zwingend vor dem Verkauf abzuschließen. Für die Einzelheiten ist ein Notar der richtige Ansprechpartner.
Ja. Erben haben nach § 198 BewG das Recht, einen niedrigeren gemeinen Wert durch ein qualifiziertes Gutachten nachzuweisen. Zusätzlich kann gegen den Erbschaftsteuerbescheid Einspruch eingelegt werden. Die Fristen beginnen mit der Bekanntgabe des Bescheids. Im konkreten Fall ist die Beratung durch einen Steuerberater oder eine Rechtsanwältin bzw. einen Rechtsanwalt für Steuer- oder Erbrecht erforderlich.
Jeder Miterbe kann nach § 2042 BGB die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft verlangen. Kommt keine Einigung zustande, kann die Teilungsversteigerung der Immobilie nach § 180 ZVG beantragt werden. Das Verfahren wird vom zuständigen Amtsgericht durchgeführt. Eine einvernehmliche Lösung auf der Grundlage einer neutralen Bewertung ist für alle Beteiligten vorzuziehen.
Titelbild: Foto von WILLIAN REIS auf Unsplash
Über den Autor
Inhaberin und Immobilienkauffrau
Inhaberin von Haake Immobilien, ausgebildete Immobilienkauffrau, begleitet Eigentümer in Bremen und im Landkreis Osterholz persönlich durch den Verkauf.
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